Oorspronkelijk dacht ik dat werken vanuit huis de meest ideale situatie is. Geen files, geen extra kosten, werkplek in noodgevallen altijd bij de hand, ideaal! De afgelopen twee jaar heb ik gemerkt dat dat toch wel tegenvalt. Grenzen vervagen, en het is lastig om in de goede mood te komen als je thuis aan het werk bent. Nu we ook nog zijn verhuisd naar onze boot, moest het er toch van komen. VanCarabas.nl gaat extern! Dat moet een simpele klus zijn, dacht ik met mijn gebruikelijke optimisme.
Overal lees je het: de leegstand in kantorenland is enorm. Dus ik was hoopvol gestemd een goede locatie voor vanCarabas.nl te vinden. Dat viel wat tegen. We zijn van de ene verbazing in de andere gerold. Het ene lege pand na het andere hebben we bekeken. Maar uiteindelijk zitten we prima in een… volledig gevuld bedrijfsverzamelgebouw.
Onze eisen
Op dit moment is vanCarabas.nl nog zeker geen grote multinational. Dus onze eisen zijn bescheiden. Plek voor twee bureaus, een extra stoel, wat kasten en een senseo. Omstreeks 20 m2 netto vloeroppervlak (dat is de ruimte die ik zelf naar eigen believen kan indelen). Een parkeerplaats en een fietsenrek vinden we ook prettig. Maximum huurtermijn 2 jaar, graag binnen drie maanden opzeggen. Budget zo ergens tussen 500 tot 800 euro per maand ex btw, maar inclusief servicekosten. Oh ja, een bemande receptie en een restaurant is ook leuk. Daarnaast is een beetje inspirerende omgeving belangrijk. Als het creatieve proces een keertje vastloopt, doet een ijsje in de buurt soms wonderen. Deze eisen leken me helemaal niet zo gek. Ik weet zeker dat een groot aantal zzp-ers er hetzelfde over denkt.
Even lachen: de eis van een goede internetverbinding heb ik niet expliciet genoemd. Er is toch niemand in Nederland die een kantoor verhuurt zonder goed internet?
De longlist
Het wordt zoeken op Funda, op internet, fora, LinkedIn, twitter, navragen enzovoorts. Op die manier gewapend met een longlist van mogelijkheden gaan we de locaties af. Overal staat: alleen bezichtiging met een makelaar, maar dat wordt wel erg bewerkelijk. Dus net pak aan, nog net geen stropdas, en op de bonnefooi adressen bezoeken.
De Waarderpolder te Haarlem
Volgens de gemeente Haarlem is de Waarderpolder in 2009 'Het beste bedrijventerrein van Nederland'. Het is toch mooi als je dat om de hoek hebt liggen. We beginnen met een bedrijfsverzamelgebouwtje op het Figeeterrein. Zonder probleem lopen we naar binnen naar een vrijwel lege verdieping. Allemaal kleine units met enkelglasafscheiding. Geen bewaking, we zijn er een klein halfuur en komen niemand tegen. Lijkt ons geen plek om ons bedrijf te vestigen en onze apparatuur achter te laten. Alhoewel het Figeeterrein zeker een mooi initiatief is, en prachtig dat het kan, is de omgeving ervan nog steeds wat… troosteloos. De grandeur wordt door de her en der in bermen geparkeerde auto's, het abominabele wegdek, en de rare bewegwijzering volledig weggepoetst. Dit is het niet voor ons. Vervolgens wat nieuwbouw bekeken. Gesproken met een aantal huurders en zeker aan het Spaarne staan wat mooie panden, maar in het algemeen wat te groot voor ons. Ook daar geldt: zodra je het pand verlaat, valt het allemaal wat tegen. Een goed gesprek gehad met een kantoorbewoner, die ons wel waarschuwt dat we alleen glasvezelinternet kunnen afnemen. Dus het wordt wel iets duurder. OK, we snappen het, het beste bedrijventerrein van Nederland kent alleen extreem duur internet. Of een dongel voor het raam hangen natuurlijk.
Tenslotte bezoeken we nog een ander bedrijfsverzamelgebouw aldaar. Maar door de vierkante meterprijs, de staat van onderhoud en ook hier de omgeving die vooral uit overwoekerde bouwgrond bestaat, besluiten we dit maar te laten voor wat het is.
Overigens, we bekijken de Waarderpolder natuurlijk niet met de bril van een groot bedrijf. Daarvoor is iets als een glasvezelkabel geen enkel probleem.
Luxe tijdelijke kantoren
De grote kantorenketens van deze wereld adverteren met de leus: “Korte opzegtermijn”. Daar wordt 4 maanden mee bedoeld. Er wordt met vierkante meters geadverteerd, alleen zijn het wel bruto meters. Op zich geen probleem mee, gemeenschappelijke ruimtes moeten tenslotte ook betaald worden. Maar voor het antwoord op de vraag hoeveel netto ruimte 29 m2 nu eigenlijk is, moet ik tweemaal nabellen, e-mails sturen en krijg na enkele weken als antwoord: ongeveer 3 bij 5 meter, oftewel 15 m2. Oh ja… natuurlijk.
Deze aanbiedingen kunnen in voorkomende gevallen best wel goed zijn. De bewaking van de panden is prima, uitstekende bemande receptie, koffiehoek in de entree. Maar het wordt al heel gauw boven budgettair. Toch heeft een van de deze aanbieders ergens bij ons de boot gemist. Nu staat een verdieping daar nog steeds helemaal leeg, en we hadden op enig moment toch besloten daar wat te huren…
Navragen over de kwaliteit van de internetverbinding is ronduit komisch. Het kost 10 – 40 – 80 euro ex btw per maand, al dan niet per persoon. Wanneer we het over de snelheid van de lijn hebben, is het antwoord gemiddeld 'We hebben nooit klachten', kwaliteitsgaranties zijn er niet. Wanneer ik achteraf van een van de locaties de kleine lettertjes lees, en nabel bij de telecomleverancier blijkt het daar om 800 kbps te gaan. Voor degenen die dat niets zegt: kent u de UPC reclame waar ADSL wordt vergeleken met het UPC-superaanbod? En ADSL dus tergend langzaam is? Wel, 800 kbps is nog eens 10x zo langzaam.
Oudere megakantoorgebouwen
Dankzij het 'nieuwe werken', wat vooral een eufemisme lijkt om te besparen op kantoorkosten, staan er veel megakantoren leeg. Bij sommige verhuurders heeft iemand tijdens een brainstormsessie waarschijnlijk geopperd om het aan de zzp-ers te verhuren. Dus staan her en der advertenties als: 5000 m2 te huur, mogelijk vanaf 30 m2. We hebben voor een paar van deze gebouwen gestaan. De posters dat het gebouw beveiligd wordt door antikraak hangen voor de ramen. Elkaar verdwaasd aangekeken en weer weggereden. Heren en dames verhuurders, er is toch echt meer voor nodig om uw pand met achterstallig onderhoud te verhuren. De doelgroep mag dan zzp-er zijn, maar die hebben toch ook nog enig gevoel voor eigenwaarde.
Bedrijfsverzamelgebouw – 1
Via een netwerkcontact worden we getipt over een verzamelgebouw in Haarlem Zuid. Het past qua sfeer, locatie, prijs wat minder, maar wie weet. Ik kijk op de site van de verhuurder, maar alles in ons formaat is al bezet. Van ons contact weten we zeker dat er ruimtes vrij zijn, misschien is de site verouderd? Dus bellen met de verhuurder. Ik wordt doorverwezen naar de makelaar en heb die vervolgens gebeld. Ik krijg kortaf te horen dat alles al verhuurd is, dat ik op hun makelaarssite moet kijken voor het actuele aanbod, goedemiddag verder en einde telefoongesprek. Enigszins verbijsterd blijf ik na dit gesprek zitten. Recapituleren: Ik bel met een bedrijfsmakelaar waar ik aangeef op zoek te zijn naar kantoorruimte. Deze meneer vraagt niet verder maar verwijst me naar internet (goeie tip hoor!). Conclusie moet zijn dat het met de problemen op de kantorenmarkt wel zal meevallen, in ieder geval bij hem.
Een paar dagen later krijg ik van mijn contact de naam door van de accountmanager van de verhuurder. Die kan ik ook direct bellen. Na een paar telefoontjes is er eindelijk contact en maken we een afspraak voor een bezichtiging. Nog even gevraagd over de makelaar. Blijkt dat het contact daarmee al geruime tijd verbroken is. Staat alleen nog wel op de site, en de medewerkers aan de telefoon is het nooit verteld. Zou dit wel gebeurd zijn, dan hadden we al twee weken eerder dit pand kunnen bekijken.
De bezichtiging verloopt prima, niets dan lof. Acceptabele voorwaarden en redelijke prijs. Had ik de bezichting een week eerder gehad dan was dat nu ons HQ geweest. Maar door alle vertraging zijn we ondertussen verder gaan zoeken en kwamen terecht bij verzamelgebouw nummer twee.
Overigens, deze verhuurder heeft de site inmiddels aangepast. Zou ik nu bellen dan kom ik gelijk bij de juiste persoon terecht!
Bedrijfsverzamelgebouw – 2
Aan de randweg van Haarlem, vlakbij station Heemstede, hebben we uiteindelijk onze plek gevonden. Een voormalig (minimega) kantoorpand. Staat al een paar jaar op de nominatie om plaats te maken voor nieuwbouw, maar vanwege de crisis komt het er niet van. Nadeel is dat we er misschien over een jaar uit moeten, voordeel is de korte opzegtermijn en de goede prijs. Als we een afspraak maken voor een bezichtiging loopt het allemaal lekker snel. Wat vooral prettig is, het gebouw zit bijna helemaal vol met meer dan vijftig kleinere bedrijven. Al te veel investeringen worden er natuurlijk niet gedaan, maar het voelt allemaal wel bedrijfsmatig aan. Het kan dus wel!
Voor verhuurders
Voor veel verhuurders van panden heb ik nog een tip. Het lijkt misschien weinig, de opbrengst van bedrijfjes met 1 of 2 personen, maar voor die bedrijfjes is de huurprijs een hele uitgaaf. Het minste wat je dan wil, is dat je trots bent op jouw kantoor. Niemand betaalt voor een afbraakpand.
Ik heb bij een groot gebouw gestaan waar de vorige bewoner met een voorhamer zijn naamschildje eraf gebikt had. Leuk dat dit gebouw nu voor zzp-ers beschikbaar is, maar het is wel aan te bevelen om dan de entree naar een representatieve toestand terug te brengen (en zo duur is een stukje stucwerk niet). Een ander gebouw had een bord met de namen van de bedrijven die er zaten. Dat bestond vooral uit rommelig geplakte bedrijfsstickers, terwijl de helft van de genoemde bedrijven alweer verdwenen was.
Tenslotte
Dit is een gekleurde ervaring. Ik kom met een betrekkelijk klein budget binnen, en ik snap dat ik dan minder interessant ben. Aan de andere kant, bedrijven als AH, Aldi en LIDL hebben hoge inkomsten door juist een grote doelgroep met lage marges te bedienen.
De belangrijkste indruk die ik zo van mijn zoektocht heb overgehouden, is dat voor driekwart van de verhuurders leegstand een aantrekkelijker optie is dan het te verhuren aan die grote doelgroep. Onlangs was er in het nieuws dat er een, deels door het rijk gefinancieerd, sloopfonds komt. Het zal toch niet gebeuren dat de partijen die onderhoud hebben verwaarloosd, en geen initiatief hebben getoond, daar uiteindelijk voor beloond gaan worden?
